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Estamos en abril y no es solo la lluvia lo que cae a miles, también es el mes en el que ha arrancado la Declaración de la Renta 2024, para todos, también para todos los particulares y gestores de alquiler vacacional, porque sí, el alquiler vacacional se declara, al igual que todas las actividades que suponen ingresos al contribuyente, así que vamos a repasar las preguntas frecuentes sobre la fiscalidad del alquiler turístico que afectan a todos los profesionales que se dedican a esta actividad de manera legal y tan importante para la industria del turismo de España.

¿Qué es el alquiler vacacional y qué normativa lo regula?

El alquiler vacacional y el turístico, dentro de los alquileres de temporada, se refiere al arrendamiento de una vivienda con fines lucrativos a través de canales especializados, permitiendo su uso inmediato y, en ocasiones, ofreciendo servicios adicionales como limpieza o lavandería. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) menciona el alquiler de temporada, aquel destinado a fines distintos al de vivienda habitual, aunque sin establecer un límite de duración. Generalmente, el alquiler vacacional suele tener una duración inferior a un mes.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que las normas autonómicas y de los ayuntamientos son las que realmente definen los requisitos específicos para ser considerado alquiler vacacional en tu zona, incluyendo licencias, tiempo máximo de alquiler, registro de la vivienda y tasas turísticas.

¿Es obligatorio declarar los ingresos obtenidos por alquiler vacacional?

Sí, es obligatorio declarar los ingresos obtenidos por el alquiler vacacional. Hacienda está cada vez más atenta a esta actividad, y las plataformas de alquiler como Airbnb, Vrbo o Booking.com están obligadas a presentar información sobre tus ingresos a través del modelo 238. Por lo tanto, aunque no declares tus ingresos, Hacienda probablemente se enterará.

¿Cómo tributa el alquiler vacacional en el IRPF?

La forma de tributar los ingresos por alquiler vacacional depende de si se consideran rendimientos del capital inmobiliario o de actividades económicas.

• Si se consideran rendimientos del capital inmobiliario, tributarán en tu IRPF como tales. Es importante saber que no podrás aplicar la reducción del 60% prevista para el alquiler de vivienda habitual. Además, deberás tributar también por el tiempo en que la vivienda no ha estado alquilada, mediante la imputación de renta, que se calcula aplicando un porcentaje (entre el 1,1% y el 2,2%) sobre el valor catastral de la propiedad.
• Si se consideran rendimientos de actividades económicas, los ingresos se sumarán a tus demás ingresos y se tributarán según las tarifas generales del IRPF. En este caso, podrás deducirte los gastos relacionados con la actividad de forma más amplia. Además, como mencionamos antes, estarás sujeto al IVA (10%) si ofreces servicios de hospedaje.

¿Qué Declaración debo presentar como particular, autónomo o empresa?

La forma en que declares tus ingresos por alquiler vacacional dependerá de si ofreces o no servicios de hospedaje.

• Si eres un particular y te limitas a alquilar la vivienda sin ofrecer servicios propios de la industria hotelera (más allá de la limpieza y cambio de ropa de cama a la entrada y salida, mantenimiento básico de la propiedad o limpieza de zonas comunes), los rendimientos se consideran rendimientos del capital inmobiliario a efectos del IRPF. Deberás incluir estos ingresos en tu Declaración anual de la Renta.
• Si eres autónomo o particular y ofreces servicios de hospedaje o complementarios (recepción y atención permanente, limpieza periódica, cambio de ropa de cama y baño periódico, lavandería, custodia de maletas, prensa, restauración, etc.), los rendimientos se consideran rendimientos de actividades económicas. En este caso, además de declarar en el IRPF como actividad económica, podrías tener que darte de alta en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE) en el epígrafe 685 (alojamientos turísticos extrahoteleros) si tus ingresos superan el millón de euros netos. También deberás aplicar un 10% de IVA sobre el precio del servicio.
• Si gestionas el alquiler vacacional a través de una empresa, los rendimientos se considerarán beneficios de la actividad empresarial y tributarán por el Impuesto sobre Sociedades (IS). Al igual que en el caso de ofrecer servicios de hospedaje, también se aplicará el IVA al tipo reducido del 10%.

Es importante destacar que, si eres un particular que habitualmente alquila su vivienda sin servicios de hospedaje, pero tienes al menos un empleado con contrato laboral y jornada completa para gestionar la actividad, los rendimientos obtenidos se considerarán rendimientos de actividades económicas.

¿Qué gastos son deducibles en el alquiler vacacional?

Una de las preguntas clave es qué gastos deducibles alquiler vacacional en España puedes aplicar para reducir tu carga fiscal. Los gastos deducibles varían ligeramente según si tus rendimientos se consideran de capital inmobiliario o de actividades económicas. Sin embargo, algunos de los gastos deducibles más comunes incluyen:

• Gastos de mantenimiento y conservación: Reparaciones de fontanería, electricidad, albañilería, pintura. La sustitución de elementos como el cuadro eléctrico o ventanas puede considerarse gasto deducible entero.
• Primas de seguros: Seguro de hogar, seguro de responsabilidad civil. Si el seguro es específico para la actividad turística, podría no prorratearse.
• Impuestos y tasas: Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), tasa de basuras, tasas turísticas específicas. Las tasas turísticas específicas se deducen enteras.
• Gastos financieros e intereses de préstamos hipotecarios destinados a la compra de la vivienda turística. Solo se deducen los intereses, prorrateados en función de los días alquilados.
• Gastos de amortización de la vivienda (generalmente al 3% anual) y de los muebles y enseres (generalmente al 10% anual), prorrateados por los días alquilados.
• Gastos de publicidad y promoción: Anuncios en plataformas de alquiler, contratación de servicios de marketing.
• Comisiones de plataformas de alquiler como Airbnb o Booking.com. Estos gastos se deducen enteros.
• Gastos de suministros: Luz, agua, gas, internet. Si tributas por rendimientos de capital inmobiliario, estos gastos se deducen prorrateados en función de los días de ocupación. Si tributas como actividad económica y los suministros corren a tu cargo, podrían deducirse en su totalidad si la propiedad está a nombre de la sociedad.
• Gastos de gestión y administración: Honorarios de abogados, asesores fiscales, gestores. Estos gastos se deducen enteros.
• Gastos de limpieza: Productos de limpieza. Se deducen enteros, pero la factura debe ser a nombre de la vivienda turística.
• Mobiliario y electrodomésticos: Se deducen mediante amortización al 10% anual y prorrateados por los días alquilados.
• Gastos de plataformas para la gestión tipo PMS como AvaiBook, o las de check-in registro de viajeros. Se deducen enteros.

Es fundamental guardar todas las facturas y justificantes de pago para poder demostrar estos gastos en caso de una inspección de Hacienda. Recuerda que, si tributas por rendimiento de capital inmobiliario, la deducción de algunos gastos (como intereses de préstamo o suministros) se limita al período en que la vivienda estuvo alquilada.

¿Cómo se prorratean los días alquilados vs. días disponibles?

Para calcular los días alquilados, simplemente contabiliza los días en que tu alquiler vacacional estuvo ocupado por huéspedes. Los días disponibles son aquellos en los que la vivienda podría haber sido alquilada pero no lo fue. El prorrateo de ciertos gastos, como los intereses de la hipoteca o los suministros si tributas por capital inmobiliario, se realiza en función de la proporción de días alquilados respecto al total de días del año. Por ejemplo, si tu vivienda estuvo alquilada el 80% del año, podrás deducir el 80% de esos gastos prorrateables. Sin embargo, para viviendas con baja ocupación, podría ser más interesante calcular el gasto real incurrido durante los periodos de alquiler, aunque es un método más laborioso. Los días que la vivienda no ha estado alquilada, si tributas por rendimientos de capital inmobiliario, generan la obligación de la imputación de renta en el IRPF.

¿Qué modelos hay que presentar?

Si eres un particular que tributa por rendimientos de capital inmobiliario y no realizas actividad económica, únicamente deberás incluir los ingresos y gastos en tu declaración anual de la Renta (Modelo 100). El Modelo 179 (ahora Modelo 238) es una declaración informativa que deben presentar las plataformas de alquiler turístico, no tú como propietario. Sin embargo, si tus rendimientos se consideran de actividades económicas, podrías tener que presentar otras declaraciones relacionadas con el IVA trimestralmente.

¿Qué pasa si no declaro mis ingresos por alquiler vacacional?

No declarar tus ingresos por alquiler vacacional puede acarrear sanciones por parte de la Agencia Tributaria, que pueden oscilar entre el 50% y el 150% de la cantidad no declarada. Dado que Hacienda dispone de la información proporcionada por las plataformas de alquiler, es muy probable que detecten la falta de declaración. Por lo tanto, es fundamental cumplir con tus obligaciones fiscales para evitar problemas.

¿Cómo influye la declaración de ingresos en mi Declaración anual de la Renta?

Los ingresos obtenidos por el alquiler vacacional, ya sean considerados rendimientos del capital inmobiliario o de actividades económicas, se integrarán en tu base imponible del IRPF anual. Esto significa que aumentarán tus ingresos totales y, por lo tanto, podrían influir en el tipo impositivo que se te aplique en la Renta. Es fundamental declarar correctamente tanto los ingresos brutos como los gastos deducibles para calcular de forma precisa la cuota de cuanto se paga a Hacienda por alquiler vacacional. Recuerda que, a diferencia del alquiler de vivienda habitual, no se aplica reducción del al declarar los ingresos del alquiler vacacional en la Renta.

La tributación del alquiler vacacional tiene sus particularidades y es importante conocerlas para cumplir con tus obligaciones fiscales y optimizar tus beneficios gracias a los gastos deducibles alquiler vacacional. Te recomiendo llevar un control detallado de todos tus ingresos y gastos, guardar la documentación justificativa y, si tienes dudas, consultar con un asesor fiscal especializado en impuestos de alquiler vacacional o de pisos turísticos para asegurarte de realizar tu Declaración de la Renta de forma correcta y evitar posibles sorpresas.