A pesar de la desaceleración en el mercado inmobiliario comercial global durante la primera mitad de 2024, el sector hotelero ha demostrado ser un relativo ganador en comparación con otras clases de activos, continuando así atrayendo un interés significativo de fuentes de capital.

Después de un período sostenido de crecimiento de ADR (tarifa diaria promedio) en línea con o por encima de la inflación, muchos mercados urbanos aún esperaban el regreso de la demanda corporativa. Con la materialización de esta demanda, se ha reducido la brecha en la ocupación en comparación con las condiciones previas a la pandemia, lo que ha diluido un poco el ADR, que muestra signos de estancamiento ya que el viajero de ocio ahora tiene más alternativas fuera del país. Por lo tanto, el RevPAR (ingreso por habitación disponible) está en un nivel históricamente alto, mientras que los hoteleros tienen una visión más clara sobre la norma de conversión de beneficios a medida que los niveles de inflación y los costos de servicios públicos vuelven a niveles más normalizados.

La actividad de transacciones hoteleras en el Reino Unido finalmente muestra signos de un mercado normalizado con más de 3.600 millones de libras esterlinas en hoteles del Reino Unido que han cambiado de manos en la primera mitad de 2024, casi cuatro veces el volumen de transacciones registrado en el primer semestre de 2023 (alrededor de 1.000 millones de libras esterlinas), lo que ha permitido al Reino Unido recuperar su posición como el principal mercado de transacciones hoteleras en Europa.

Este impulso en la actividad está vinculado a varias grandes operaciones de portafolio, como la adquisición de 10 hoteles del Edwardian Group por parte de Starwood Capital, la compra de 66 hoteles de su mayor propietario, LXi REIT, por parte de Travelodge, LandSec con Accor Invest desinvirtiendo de un portafolio de 21 hoteles a Ares Management, y Blackstone adquiriendo Village Hotels de KSL. Ha habido una reanudación de la inversión extranjera en el Reino Unido por parte de compradores internacionales, incluidos fondos de capital privado de mediana capitalización de América del Norte y REITs asiáticos. También ha habido un resurgimiento de la actividad en el mercado de propietarios-operadores independientes.

El consenso de que las tasas base del Banco de Inglaterra han alcanzado su pico y comenzarán a reducirse, aunque lentamente y aún por encima de los niveles históricos, es un factor decisivo y ofrece mayor predictibilidad para los inversores y proveedores de deuda. La angustia ha permanecido relativamente benigna, liderada por ventas consensuales, pero las refinanciaciones continuarán siendo una prioridad para muchos propietarios y guiarán sus decisiones.

La recalibración de precios y el ablandamiento de los rendimientos iniciado a principios de 2023 están comenzando a desbloquear acuerdos. La brecha de precios entre compradores y vendedores finalmente se ha reducido y la actitud de «esperar y ver» en busca de un mejor acuerdo está cambiando.

Por lo tanto, 2024 debería ser un año mucho mejor en la mayoría de los mercados y la actividad previa al verano ha aumentado significativamente tras la desaceleración temporal provocada por las elecciones generales. Con el comercio en verde y un pipeline ajustado y activo en la mayoría de los mercados, el puente hacia un mercado transaccional más líquido requerirá más oferta a gran escala (portafolio), una disminución continua de los costos de financiamiento y una evidente contracción de los costos de desarrollo.

¿Qué esperamos ver en la segunda mitad de 2024?

• Como se preveía, debería producirse un aumento progresivo de los niveles de existencias y de los volúmenes de transacciones durante el segundo semestre del año y en 2025, impulsado por las refinanciaciones y las rescisiones de contratos gubernamentales.
• La angustia se ha mantenido benigna a pesar de algunas ventas consensuadas y forzosas.
• Estancamiento de los resultados, sobre todo en los destinos de ocio y en Londres, así como normalización de la conversión de beneficios.
• Continúa la polarización del mercado hacia los segmentos económico y de lujo, con un segmento medio reducido.
• Los rendimientos parecen haberse estabilizado en general, ya que los tipos de interés se han estabilizado y los precios se han ajustado por fin.
• Los proyectos de desarrollo se han estancado y sólo se recuperarán cuando haya pruebas de un descenso continuado de los costes de financiación y una notable contracción de los costes de desarrollo.
• Gran énfasis en las marcas de conversión para capturar el mercado de hoteles independientes con una inversión de capital limitada.