El mercado inversor sigue mostrando una gran vitalidad e interés por los activos hoteleros en España. Esta es una de las principales conclusiones de la Conferencia Anual de Inversión Hotelera, organizada por Cushman & Wakefield, y que se ha celebrado hoy en el Intercontinental Madrid Hotel bajo el título “La inversión como motor de la estrategia hotelera”.

El encuentro ha reunido a más de 250 profesionales de la industria hotelera, celebrado con el patrocinio de IHG Hotels & Resorts y Vignette Collection.

En su presentación, Albert Grau, socio y codirector de Cushman & Wakefield Hospitality en España, ha señalado que “la recuperación de la actividad hotelera tras la pandemia ha servido también para reactivar el interés de los inversores. Durante ese tiempo, se estudiaron y analizaron muchas operaciones, pero no llegaron a tomar decisiones. Ahora se dan unas condiciones mejores para que veamos transacciones, especialmente en aquellos destinos más atractivos para el inversor, especialmente costa, islas y ciudades con un mix bleisure”.

El 38% de los inversores prevé aumentar su volumen de inversión

Jon Hubbard, responsable de Cushman & Wakefield Hospitality para EMEA, ha recordado “que España es un mercado clave para la inversión hotelera en España y, también por eso, el equipo de Cushman & Wakefield ha crecido en el país, con las líneas de valoraciones, transaccional y consultoría cubiertas con profesionales de larga trayectoria, para poder responder a las necesidades del mercado”.

En su presentación, Albert Grau y Bruno Hallé, socios y co-directores de Cushman & Wakefield Hospitality en España, desgranaron los principales elementos que configuran el mercado de inversión hotelera actualmente en España recogidos en el informe Hotel Investor Beat. Actualmente, el 38% de los inversores entrevistados han reconocido que van a invertir más capital que el que tenían previsto antes de la pandemia, mientras que el 41% mantienen sus planes de inversión.

Por el contrario, un 14% han decidido invertir menos por los efectos de la pandemia sobre el mercado. Grau ha recordado que este dinamismo también lleva a que no existan descuentos excesivos, a pesar de que los inversores los esperan.

Para Bruno Hallé, “las circunstancias son favorables porque el atractivo de los activos hoteleros a nivel de rentabilidad es muy interesante. Sin embargo, también hay que ser cautos porque, por las condiciones del dinero, puede ser más difícil obtener financiación para los proyectos”.

Hallé considera que existen oportunidades porque la propiedad de los activos, sigue estando muy atomizado lo que favorece que puedan generarse transacciones, siendo creativo y ofreciendo soluciones a las familias propietarias.

El mayor interés de los inversores, por segmento, se sitúa en el lujo y en el low cost. Por tipología, los resorts y apartamentos con servicios son los más buscados por los potenciales compradores. Por su parte, Madrid y Barcelona siguen estando entre las ciudades top-5 en cuanto a interés inversor en Europa.

Los socios de Cushman & Wakefield Hospitality destacaron también cómo los criterios ESG, vinculados a la sostenibilidad, gobierno corporativo y responsabilidad social, son cada vez más importantes en la evaluación de los proyectos y suponen una ventaja competitiva.

Puedes descargar la presentación de Albert Grau y Bruno Hallé en el siguiente enlace.

El análisis del sector, por STR y CaixaBank

Robin Rossmann, managing director de STR (CoStar Group Company) ha sido el ponente del primer keynote, bajo el título “Fue el peor momento, después el mejor y, ¿ahora qué?”. En su presentación, recordó cómo la ocupación hotelera en el conjunto de Europa ha alcanzado el 77% durante este verano, muy cerca ya de los datos de 2019, mientras que en precios medios los niveles ya son incluso superiores.

“La fuerza del segmento del lujo ha llevado a lograr un ADR un 143% superior al de 2019 en este tipo de hoteles, con una ocupación que se sitúa al 88% de lo que era en 2019”, según Rossmann. La evolución muestra síntomas de completa recuperación en 2023, aunque el comportamiento de la demanda puede verse afectado por algunos factores, el más destacado de ellos la inflación. En cualquier caso, ha insistido en la robustez tanto de la demanda como de la propia industria turística.

Puedes descargar la presentación de Robin Rossmann en el siguiente enlace.

A continuación, David Rico, director general de CaixaBank Hotels & Tourism, considera que “las entidades financieras están manteniendo su actividad con normalidad con un mercado que se muestra muy activo”.

En su presentación, Rico ha analizado aspectos que afectan al sector como los precios energéticos, la situación macroeconómica y la propia dinámica de la industria turística. En el ámbito energético ha recordado que “España tiene un buen abastecimiento y una buena diversificación de fuentes, lo que nos sitúa en una posición mejor que otros de nuestro entorno”. En cuanto a la situación macroeconómica, se observa una cierta ralentización en un indicador como el gasto de tarjetas donde se está por debajo del crecimiento de la inflación, lo que indica cierta ralentización de la actividad.

En cuanto al sector turístico, Rico considera “que existe margen de crecimiento para 2023, especialmente con la combinación que se daría con la vuelta definitiva del mercado americano y una mayor estabilidad en el conjunto de mercados de nuestro entorno. Las previsiones de nuestro servicio de estudios es que en 2023 se mejore el PIB del sector turístico logrado en 2019, que fue un año histórico”.

En el negocio operativo, Rico recordó que “los hoteles se ven afectados tanto por los costes energéticos como por los costes salariales y la inflación de productos agroalimentarios. A pesar de eso, la subida de costes se puede equilibrar con una subida de precios que la demanda puede asumir”.

Puedes descargar la presentación de David Rico en el siguiente enlace.

Mesa Redonda: Estrategias de Inversión Hotelera en España

La primera mesa redonda ha contado con la participación de destacados representantes del mundo inversor como Felipe Klein, Managing Director Investments at HIP; Alberto Nin, Senior Vice President at Brookfield Asset Management; Miguel Casas, Managing Director Hospitality at Stoneweg SA y Jacopo Burgio, Director Europe Real Estate at Angelo Gordon.

Felipe Klein considera que es difícil que los inversores encuentren oportunidades con descuentos, especialmente en aquellos activos más atractivos. También ha valorado positivamente que el sector está pensando cada vez más a largo plazo y con una mejora de procesos que afecta al conjunta de la operativa. Esta transformación del sector le hace ser optimista respecto a su competitividad en el medio y largo plazo.

Alberto Nin ha reconocido que la demanda es muy consistente lo que conlleva que los propietarios de los activos estén, en general, en una situación bastante cómoda y sin necesidades de vender, en general. Esta situación genera cierta discrepancia entre precios de compra y precios de venta lo que dificulta el cierre de operaciones. En cuanto a producto, Nin ha explicado su experiencia en la adquisición de Selenta, una de las operaciones más destacadas de los últimos años en España.

Miguel Casas cree que los buenos resultados a nivel operativo limitan la aparición de oportunidades de inversión. La presión de la inflación, en algunos activos más afectados, puede ser la razón que impulse algunas operaciones de venta. También en urbano, al no recuperarse al 100% el cliente de negocios, se están impulsando nuevas operaciones para reposicionamiento de productos y atraer a más viajeros de ocio.

Jacopo Burgio ha señalado que las ofertas pueden aparecer a la baja por la presión de factores como la inflación, que reduce rentabilidades. Desde esta óptica, las oportunidades pueden aparecer como el caso de Room Mate, en el que Angelo Gordon ha invertido este año. Esta operación espera también que sea un impulso para atraer otras operaciones en el mercado español.

Los cuatro inversores han reconocido que hasta final de año la posición es la de “wait and see” con la concentración puesta en la operativa y la mejora de los activos.

Mesa Redonda: Desarrollo hotelero en un entorno favorable a la inversión

La segunda mesa redonda ha reunido a representantes de grandes cadenas con presencia importante en el mercado español: María Zarraluqui, Global Development VP de Meliá Hotels International; Jerome Lassara, VP development Southern Europe de Accor; Hylko Versteeg, Head of Development Southern Europe de IHG Hotels & Resorts y Carlos Ortega, Head of Global Development Palladium Hotel Group.

Hylko Versteeg ha destacado el crecimiento con la nueva marca Vignette Collection (patrocinadora de la conferencia) y Six Senses, en el segmento del lujo. También IHG tiene el foco puesto en la conversión de edificios de oficinas en Holiday Inn Express, ya que suelen estar ubicados en localizaciones que favorecen su operativa. El directivo de IHG afirma que en el segmento de reuniones se mantienen los grandes acontecimientos y en 2023 cree que se puede confirmar una total recuperación.

Jerome Lassara ha reconocido que el equilibrio definitivo llegará cuando se recuperen definitivamente las reuniones de empresa. En cuanto al incremento de costes en la operativa, ha reconocido que es un reto a nivel de gestión para poder mantener el margen. En cuanto al desarrollo, Accor cuenta con 42 marcas y busca su crecimiento en torno a todo tipo de segmentos por la multiplicidad de propuestas de producto que pueden ofrecer.

Zarraluqui ha valorado que el sector turístico ha demostrado ser muy resiliente, por lo que ahora espera una estabilización y crecimiento moderado, a la espera de la evolución de la inflación. La estrategia de Meliá actualmente está centrada en elevar las marcas, hacia el lujo y gran lujo y en la reconversión de producto en los propios hoteles, con más habitaciones superiores, lo que permite aumentar ingresos.

Para el segmento de negocio, apuesta por la digitalización y la flexibilidad para desarrollar formatos diversos de reuniones y conferencias. Para su crecimiento, Meliá está muy enfocada en seguir creciendo en sur de Europa, sudeste asiático y Latinoamérica, con diferentes características dependiendo de la oportunidad que aparece, al ser propietarios además de gestores.

Por su parte, Carlos Ortega ha destacado el excelente recorrido en determinados destinos como México y la fortaleza también de los destinos vacacionales en Europa. En cuanto a la situación general, no espera una caída de precios y sí incluso un ligero crecimiento.

En cuanto al negocio urbano, observa que el precio es un elemento clave en las negociaciones. Palladium espera resituarse de nuevo en Mallorca y Barcelona, tanto en lujo como gran lujo con el foco lifestyle, siempre con filosofía asset light como gestora.

Los protagonistas de la clausura de la Conferencia Anual han sido Javier de Villanueva, Development Director Spain, Portugal and Andorra at IHG Hotels & Resorts, quien ha aprovechado para presentar la marca Vignette Collection y recordar que IHG cuenta actualmente con 31 hoteles en España y 9 más en proyecto, con un fuerte interés en entorno vacacional y principales ciudades.

Oriol Barrachina, CEO de Cushman & Wakefield en España, ha subrayado el cambio de paradigma que vive el sector inmobiliario, en paralelo también con las nuevas tendencias relacionadas con el modo de vida y trabajar. Este cambio es una gran oportunidad, también para la industria hotelera, que lleva a una transformación en todo lo que afecta tanto a la inversión como a la operativa.